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Qu'est ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux vous propose une fiscalité avantageuse si vous êtes propriétaire d'immeubles anciens, situés dans certains quartiers spécifiques. Une réduction d'impôts vous est octroyée. Pour faire simple, l'État permet des avantages fiscaux si vous investissez dans la rénovation d'immeubles anciens. L'idée est de sauvegarder le patrimoine architectural français, sans que ce soit nécessairement uniquement aux frais de l'Etat.
La loi Malraux a donc pour but de vous encourager à rénover votre propriété. Votre immeuble devra être destiné à la location nue pour percevoir les réductions d'impôts. Bien entendu, vous et vos biens doivent remplir un certain nombre de critères d'éligibilité pour bénéficier du dispositif Malraux.
Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Malraux ?
Critères d'éligibilité du propriétaire
Tout dispositif fiscal est conditionné par un certain nombre de critères à respecter. Dans le cas de la loi Malraux, vous êtes éligible si vous êtes :
Fiscalement domicilié en France
Propriétaire direct du bien
Ou propriétaire via une SCI (Société Civile Immobilière)
N'avez pas procédé à un démembrement de propriété
À savoir : Vous devrez mettre votre bien en location nue pendant au moins 9 ans, dans les 12 mois maximum après la fin des travaux engagés sur votre propriété. Le locataire ne devra ni faire partie du même foyer fiscal que vous, ni être un de vos ascendants ou descendants.
Critères d'éligibilité des immeubles
Les immeubles sont soumis à un certain nombre de critères d'éligibilité. Ils se répartissent en trois catégories :
La nature des activités hébergées par les immeubles
Il est à noter que la nature des activités avant et après travaux détermine l'accès à la loi Malraux. Voici les différentes situations pour lesquelles votre bien est éligible au dispositif :
Local uniquement à usage d'habitation
Local ayant provisoirement hébergé d'autres activités que le logement
Cette situation est acceptée seulement si votre bien a été construit, à la base, pour un usage d'habitation. Autre condition à remplir : le bien doit avoir ensuite retrouvé l'usage d'habitation.Local originellement non destiné à l'habitation
Pour que l'immeuble soit éligible au dispositif Malraux dans ce cas, il doit dès l'origine avoir été conçu pour une autre activité que le logement.Local utilisé après travaux pour accueillir des habitats, peu importe les activités hébergées les avant travaux
Dans cette configuration, la demande de permis de construire ou bien la déclaration de travaux doit avoir été déposée après le 01/01/2017.
À savoir : Ces critères concernent uniquement les immeubles dont la déclaration de travaux ou la demande de permis de construire ont été déposés après le 01/01/2009.
Où acheter en loi Malraux : La localisation des immeubles
Vos biens immobiliers devront se trouver dans des zones d'éligibilités prédéfinies par le gouvernement.
Sont concernés les immeubles se trouvant dans une des zones suivantes :
Demande de permis ou déclaration préalable déposée avant le le 08/07/2016 :
une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP)
un secteur sauvegardé
une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP)
Demande de permis ou déclaration préalable déposée après le le 08/07/2016 :
un site patrimonial remarquable
Dépenses effectuées jusqu'au 31/12/2024 :
un Quartier Ancien Dégradé (QAD) dans le cadre de dépenses sur un site patrimonial remarquable
un quartier concerné par une convention pluriannuelle (avec une proportion de logements anciens et dégradés conséquente) dans le cadre du nouveau programme de renouvellement urbain (NPRU).
Voici notamment la liste des zones où acheter en loi Malraux :
Département | Commune | Quartier / Code quartier |
|---|---|---|
06 | Grasse | Grand Centre / QP006005 |
07 | Le Teil | Coeur de ville / QP007002 |
09 | Foix | Centre Ancien / QP009002 |
09 | Pamiers | Centre Ancien - La Gloriette / QP009003 |
13 | Tarascon | Centre historique - Ferrages / QP013013 |
13 | Port - de - Bouc | Les Aigues Douces / QP013024 |
13 | Marseille 1er, 2e, 3e, 6e, 15e, 14e arrondissements | Centre Ville Canet Arnavaux Jean Jaurès / QP013032 |
13 | Marseille 15e et 2e arrondissements | La Cabucelle / QP013058 |
18 | Vierzon | Clos du Roy, Centre Ville, Vierzon / QP018004 |
26 | Romans-Sur-Isère | Centre Ancien / QP026001 |
29 | Brest | Queliverzan Pontaniou / QP029008 |
30 | Alès | Près Saint Jean-Cévennes-Tamaris-Cauvel-la Royale-Rochebelle-Centre ville / QP030001 |
34 | Béziers | Centre Ville / QP034001 |
34 | Agde | Centre Ville / QP034019 |
34 | Lunel | Centre et Périphérie / QP034021 |
38 | Vienne | Vallée de Gère / QP038024 |
42 | Rive-de-Gier | Centre Ville / QP042008 |
42 | Saint - Chamond | Centre Ville / QP042009 |
42 | Saint Etienne | Tarentaize Beaubrun / QP042012 |
59 | Maubeuge, Hautmont, Louvroil, Neuf-Mesnil | Quartier Intercommunal Sous-le Bois Montplaisir rue d'Hautmont / QP059019 |
59 | Denain, Douchy-les-Mines | Centre / QP059050 |
59 | Lille, Faches - Thumesnil, Loos, Lezennes | Secteur sud / QP059074 |
59 | Roubaix, Tourcoing, Wattrelos, Croix | Quartier Intercommunal Roubaix-Tourcoing-Blanc Seau-Croix Bas Saint Pierre / QP059082 |
62 | Saint - Omer | Quai du Commerce - Saint Sépulcre / QP062037 |
62 | Calais | Fort Nieulay, Cailloux, St Pierre / QP062055 |
63 | Thiers | Centre Ancien / QP063007 |
66 | Perpignan | Quartier Centre Ancien / QP066008 |
68 | Mulhouse | Péricentre / QP068005 |
69 | Givors | Centre / QP069004 |
75 | Paris 18e | La Goutte d'Or / QP075012 |
76 | Elbeuf | Centre Ville / QP076014 |
79 | Niort | Pontreau colline Saint André |
82 | Moissac | Centre Ville / QP082003 |
83 | La Seyne sur Mer | Centre Ville / QP083009 |
83 | Toulon | Centre Ville / QP083016 |
85 | Fontenay - le - Comte | Centre - Moulins Liots / QP085004 |
92 | Clichy | Bac D'Asnières, Beaujon / QP092001 |
93 | Pantin, Le Pré Saint Gervais | Sept Arpents, Stalingrad / QP093023 |
93 | Pantin | Quatres Chemins / QP093024 |
93 | Aubervilliers, La Courneuve, Saint Denis | Franc Moisin - Cosmonautes - Cristino Garcia - Landy / QP093028 |
93 | Saint Denis | Grand Centre, Sémard /QP093039 |
93 | Saint - Ouen | Les Puces, Michelet, Debain / QP093045 |
93 | Stains | Centre Elargi / QP095004 |
95 | Argenteuil, Bezons | Brigadières - Henri Barbusse / QP095004 |
95 | Villiers-le-Bel | Village - Le Puits La Marlière - Derrière Les Murs de Monseigneur / QP095038 |
971 | Les Abymes, Pointe-à-Pitre | Chemin Neuf Carénage Darboussier / QP971014 |
972 | Fort-De-France | Quartiers Ouest / QP972001 |
972 | Fort-De-France | Quartiers Sainte-Thérèse - Bon air / QP972002 |
973 | Cayenne | De Gaulle / QP973005 |
973 | Cayenne | Galmot / QP973007 |
973 | Cayenne | Village Chinois / QP973008 |
973 | Cayenne | Centre - Ville Marché / QP973012 |
973 | Saint-Laurent-du-Maroni | Centre Ville / QP973028 |
Source : Article 199 Tervicies Du Code Général Des Impôts
Les travaux déductibles des revenus fonciers
Pour permettre une optimisation fiscale, les travaux de restauration doivent concerner l'entièreté du bâtiment. Si la rénovation est incomplète, partielle, les avantages fiscaux du dispositif Malraux ne pourront alors pas s'appliquer.
De plus, si vous voulez rénover, vous devez prouver que les travaux sur votre propriété sont d'utilité publique.
Cas particulier : La dernière des conditions énoncées plus haut ne s'applique pas pour les immeubles qui se situent dans une des zones suivantes :
Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé
Ce cas particulier concerne uniquement les démarches engagées d'une demande de permis de construire ou déclaration préalable déposées à compter du 09/07/16.Secteur ou site patrimonial remarquable couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV)
Exemple de quartier concerné par le PSMV (Ville de Paris) :
Source : prefectures.regions.gouv.fr
Quel est le montant de la réduction Malraux ?
Les réductions d'impôts permises par le dispositif Malraux peuvent s'appliquer à différents aspects de votre fiscalité :
Sur les dépenses directement liées à la restauration de l'immeuble. Que les travaux soient imposés ou autorisés par les autorités compétentes.
Sur les charges foncières de droits communs
Sur les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration
Les montants de la réduction d'impôts attribuée dans le cadre du dispositif Malraux varient. Ils diffèrent en fonction de deux critères :
La date à laquelle la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux a été déposée. Nous nous concentrerons sur les démarches faites à partir du 01/01/2017
La zone géographique dans laquelle sont situés les immeubles concernés
Voici maintenant selon les différents cas les montants de réduction d'impôts dont vous pourrez bénéficier :
22% de réduction d'impôt :
Pour les propriétaires d'immeubles situés au sein d'un site patrimonial remarquable. Il est à noter que ce taux s'applique dans le cas où l'immeuble concerné n'est pas couvert par un PSMV approuvé.
30% de réduction d'impôt :
Pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV. Les bâtisses localisées dans une NPNRU sont aussi éligibles au taux de 30% de réduction d'impôts.
À savoir : Une NPNRU désigne le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain. Lancé en 2014, il concerne plus de 450 quartiers. La réduction Malraux de 30% pour les immeubles situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) et dans des quartiers concernés par le nouveau programme national de renouvellement urbain a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024.
Comment investir en loi Malraux ?
Il n'est pas difficile d'investir dans le dispositif de la loi Malraux. Cependant, si vous êtes désireux d'investir, il faudra vérifier que votre capital financier vous le permette. Car en effet, cela représente un gros investissement. Il se trouve que la loi Malraux plafonne le montant des investissements à 400 000 euros à répartir sur 4 ans, soit un investissement de 100 000 euros par an.
Voilà donc comment se calcule la réduction d'impôts :
400 000 ÷ 4 = 100 000
Donc 100 000 euros de travaux déductibles d'impôts par année, pendant 4 ans.
À savoir : Ce montant correspond à la valeur des travaux de rénovation, et non à la valeur du bien immobilier.
En résumé, pour investir en Malraux, il vous faudra remplir les critères d'éligibilité du propriétaire énoncés plus haut. Mais il vous faudra bien évidemment aussi acquérir une propriété remplissant aussi les critères nécessaires pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux.
C'est justement grâce à notre test d'éligibilité en ligne que vous pourrez savoir si vous pouvez investir en loi Malraux ou dans une autre niche fiscale immobilière. Si vous remplissez les critères, nos experts seront ensuite à votre écoute pour vous aider à mettre votre projet en place dans les meilleures conditions.
Monuments historiques et loi Malraux : Quelles différences ?
Critères d'éligibilité des bâtiments
Il existe un certain nombre de différences d'application entre les dispositifs Malraux et Monuments historiques. Les critères d'éligibilités varient aussi. Les voici :
Malraux | Monuments historiques | |
|---|---|---|
Localisation |
| N/A |
Usage après travaux | Logements | N/A |
Type de bâtiment | N/A |
|
Critères d'éligibilité du propriétaire
Comme pour les autres types de bâtiments, si vous êtes propriétaire d'un monument historique, vous devrez remplir certains critères. Ces critères diffèrent lorsque vous êtes propriétaire d'un monument historique. Le tableau ci-dessous vous présente ces différences :
Monuments historiques | Autres bâtiments (Loi Malraux) |
|---|---|
|
|
Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques
L'accès à ces avantages fiscaux n'est possible qu'à certaines conditions. Découvrez si vous les remplissez grâce au tableau récapitulatif ci-dessous :
Conditions d'éligibilité pour bénéficier de l'avantage fiscal loi Monuments historiques :
Monuments historiques | |||
|---|---|---|---|
Cas n°1 | Cas n°2 | Cas n°3 | |
Immeuble génère des revenus (location ou billetterie) | NON | OUI | OUI |
Immeuble occupé par son propriétaire | N/A | NON | OUI (en partie) |
Selon l’utilisation du bien qui est faite après rénovation, la fiscalité des Monuments historiques diffère :
Cas n°1 : réduction du revenu global
L'immeuble ne génère aucun revenu de quelques sources que ce soit. Ni location de logements, ni billetteries de visites. Il est ouvert gratuitement au public. Dans cette configuration, vous verrez certaines charges déduites du revenu global. En cas de dépassements des charges sur le revenus global, les revenus de l'année suivante ne seront pas diminués par le déficit accumulé. De plus, souscrire une déclaration de revenus fonciers ne vous sera pas nécessaire.
Cas n°2 : baisse de vos impôts fonciers
Le bâtiment génère à présent des revenus locatifs ou bien issus d'une billetterie payante donnant accès à la visite. Vous ne résidez pas dans la propriété. Dans ce cas, la totalité des charges est déductible de vos revenus fonciers. Si vous faites face à un déficit foncier, une déduction sans limite de montant s'effectuera sur votre revenu global.
Cas n°3 : déduction des charges foncières
Dans le dernier cas, la propriété génère des revenus du même type que ceux énoncés dans la configuration précédente. En revanche, vous occupez les lieux, partiellement ou à plein temps. L'intégralité des charges dûes à l'ouverture au public ainsi que les primes d'assurances seront à déduire. Idem pour l'intégralité des charges d'entretien et plusieurs types de travaux d'entretien subventionnés. Une partie des charges foncières liées aux différents locaux ouverts au public sera aussi à déduire.
