Comment défiscaliser en 2024 avec la loi Denormandie ?

Qu’est-ce que la loi Denormandie ? 

La loi Denormandie est entrée en application le 1er janvier 2019. Créée par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, elle entend répondre à plusieurs objectifs : 

• Tout d’abord, inciter les propriétaires à rénover leur logement situé dans un quartier ancien dégradé. Cela afin de permettre aux centre villes de redevenir attractifs et de se repeupler

• Répondre à la demande locative importante dans des zones dites “tendues”

• Contribuer à la rénovation énergétique des logements français

À terme, tous ces points serviront l’objectif commun d’améliorer la qualité de l’immobilier français. 

Ainsi, en échange d’un engagement de location de 6 ans minimum et de la réalisation de travaux, l’investisseur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu.

Le dispositif Denormandie s’adresse aux contribuables qui acquièrent un bien immobilier ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. En effet, le régime ne s’applique pas aux biens que vous possédiez déjà avant 2019. D’ailleurs, si vous vous posez des questions sur la fiscalité des énergies, on a toutes les réponses pour vous dans un article dédié.

À savoir : La loi Denormandie ressemble énormément à la loi Pinel. Il s’agit en substance de l’adaptation aux logements anciens de la loi Pinel. Même s’il existe une loi Pinel Ancien, les deux dispositifs se complètent car les villes éligibles au Pinel Ancien et au Denormandie sont différentes, tout comme d’autres aspects de ces deux dispositifs.

Quelles sont les conditions d'éligibilité de la loi Denormandie ?

Si vous désirez profiter de la loi Denormandie et en tirer les avantages, vous devez tout d’abord connaître les conditions d’éligibilité qui s’y appliquent. D’autant plus que les contraintes de la loi Denormandie pour un particulier peuvent paraître assez lourdes (sélection du bien, travaux de rénovation, plafonds de loyers/de ressources…). Pas de panique : on vous explique tout !

Conditions relatives à l’investissement immobilier

Types de biens éligibles au dispositif Denormandie :

Tout d’abord, afin que votre investissement immobilier puisse vous octroyer la fameuse réduction d’impôt Denormandie, il faut diriger votre investissement vers un des deux types de biens éligibles au dispositif. Les logements éligibles sont :

• Les logements anciens dans lesquels vous mettez en place des travaux de rénovation et d’amélioration 

• Les locaux au sein desquels vous réalisez des travaux de transformation afin d’y consacrer un usage d’habitation 

À savoir : Pour bénéficier de l’avantage fiscal conséquent de ce dispositif, il faut mettre votre logement en location nue. Votre logement doit également avoir fonction d’habitation principale pour le locataire. Enfin, votre logement doit être loué au plus tard 1 an après la fin de vos travaux ou après l’acquisition de votre logement.

Dernier point et pas des moindres : vous vous engagez pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Et plus vous laissez votre bien en location longtemps, plus l'optimisation fiscale sera intéressante. 

Important : Les biens immobiliers remplissant les conditions d’éligibilité mais étant démembrés ne peuvent bénéficier du dispositif Denormandie. Une exception existe cependant pour les démembrements succédant le décès d’un des conjoints et qui bénéficient du dispositif Denormandie. Le démembrement de propriété est, rappelons-le, un mécanisme permettant de diviser un bien, le plus souvent immobilier, entre différents bénéficiaires : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il peut permettre aux différents bénéficiaires de réduire certains impôts tel que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Localisation des biens éligibles au dispositif Denormandie :

Il y a aussi une condition au niveau de la localisation du bien. En effet, seules certaines zones sont éligibles au dispositif car, pour rappel, l’objectif est de réhabiliter les quartiers anciens dégradés. 

Vous devez donc investir dans un bien immobilier situé soit dans une : 

• ville éligible parmi les plus de 200 villes faisant partie du programme “Action Coeur de Ville”, 

• commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important

• commune ayant signé une convention d’ORT (Opération de Revitalisation de Territoire)

Conditions relatives aux travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25% de la valeur totale de votre investissement.

Ils doivent obligatoirement servir soit à l’amélioration du logement, soit à la transformation d’un bien affecté initialement à un usage différent de celui d’habitation. 

Pour être éligible au dispositif Denormandie, il vous faut obligatoirement effectuer l’une des trois opérations suivantes : 

• Créer une nouvelle surface habitable (garage, balcon etc)

• Réaliser des travaux visant à améliorer d’au moins 30% la performance énergétique (20% pour les habitations collectives)

• Réaliser au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants : isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de chaudière, changement de mode de production d’eau chaude 

Les travaux d’amélioration ou de transformation du bien doivent être facturés par une entreprise. Vous ne pouvez pas réaliser les travaux vous-même. De plus, en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique, il est recommandé de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). Vous pourrez notamment prétendre à des aides dans le cadre de la transition énergétique. 

À savoir : Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Plafonds des loyers et ressources du locataire

Enfin, pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, il vous faut proposer des loyers à des prix corrects, à des ménages aux revenus modestes. Votre éligibilité dépend donc du respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire établis par le dispositif.

Voici les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources de 2023 et 2024 :

Plafonds de loyers

Pour les baux conclus en 2023 et en 2024, voici les montants applicables :

Plafonds des ressources dont le locataire doit justifier

Pour les baux conclus en 2024, voici les montants applicables en métropole :

Et voici les montants applicables en Outre-mer, toujours pour les baux conclus en 2024 :

Un autre plafond existe : le plafond de votre investissement global ! En effet, le plafond de dépenses prises en charge pour appliquer la réduction d’impôt s’élève à 300 000€. Ce qui signifie de fait que, pour que la réduction d’impôt soit optimale, l’acquisition de votre bien doit avoir un coût de 225 000€. Les travaux s’élèveront donc à 75 000€ au moins. En suivant ce schéma, la réduction d’impôt s’appliquera alors sur les 300 000€ investis. 

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?

Quels sont les taux de réduction d’impôt octroyés par le dispositif ?

Les taux de la réduction d’impôt Denormandie varient selon la durée de l’engagement de la mise en location. Voici le tableau récapitulatif des taux de réduction applicables : 

Lecture : Lola acquiert un bien au prix de 100 000€. Elle réalise des travaux s’élevant à 25 000€. Le coût total de l’opération est de 125 000€. Lola s’engage à mettre son bien en location pendant 6 ans. Elle obtient donc une réduction d’impôt égale à 12% de son investissement total, c’est-à-dire une réduction de 15 000€ sur son impôt sur le revenu. 

Ce tableau n’est pas sans rappeler les taux et les durées d’engagement de mise en location du dispositif Pinel avant 2023. En effet, le même fonctionnement s’applique concernant la réduction d’impôt des deux dispositifs. Le dispositif Denormandie peut donc, comme le faisait le Pinel avant 2023, vous faire bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt maximum (300 000 x 21%). En effet, les taux de réduction du Pinel sont devenus dégressifs dès 2023. Un dispositif Super Pinel a été mis en place en 2023 afin de sauvegarder ces taux de réduction avantageux.

Quelles sont les charges déductibles de vos revenus en Denormandie ?

En plus de la réduction d’impôt dont vous allez pouvoir bénéficier grâce au dispositif Denormandie, un autre avantage fiscal peut vous pousser à faire ce choix d’investissement locatif. Il s’agit des nombreuses charges déductibles de votre revenu global. Vous pourrez ainsi déduire jusqu’à 10 700€ de charges, parmi les suivantes : 

• Taxe foncière 

• Assurance du prêt 

• Frais de gestion 

• Primes d’assurance garanties de loyers

• Charges supportées par le propriétaire

Questions fréquentes