Loc’Avantages : Comment défiscaliser grâce au dispositif en 2024 ?

Qu'est-ce que Loc'Avantages ?

Le concept “louer abordable”

Le dispositif Loc’Avantages consolide les avantages fournis aux propriétaires de biens loués à un prix abordable mais profite à toutes les parties. En effet, en offrant des loyers inférieurs à ceux du marché, le propriétaire baisse ses impôts, tout en aidant les foyers en difficulté à trouver un logement. De ce fait, les biens en location sont rendus plus accessibles aux locataires. 

Voté par la loi de Finance 2022, le dispositif Loc’Avantages fait suite au dispositif Louer Abordable ou loi Cosse. Cette dernière a pris fin le 28 février 2022 pour être remplacée par Loc’Avantages jusqu'en 2024. L’objectif de l’État étant de faciliter l'accessibilité aux logements, Loc’Avantages s’inscrit dans une démarche solidaire. En effet, le principe repose sur des réductions d’impôts octroyées aux propriétaires qui louent leurs biens à un prix abordable. Ces rabais sont appliqués sur l’impôt dû et varient de 15% à 65% des revenus bruts du logement. Néanmoins, ces avantages varient en fonction du loyer proposé et ne restent possibles que sous certaines conditions. Enfin, Loc’Avantages s'applique à la fois sur les biens neufs ou anciens, contrairement à plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui ne sont valables que dans le neuf ou l’ancien.

À savoir : “Loc’Avantages”, “Loc’avantage” ou encore “Loc Avantages” ; différentes orthographes sont utilisées pour faire référence au même dispositif. Dans cet article, nous utiliserons l’écriture “Loc’Avantages”.

Comparaison Cosse et Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages remplace la loi Cosse. Cette substitution a été pensée pour simplifier la réduction d’impôts et la rendre plus accessible aux propriétaires et investisseurs. En outre, tandis que la loi Cosse permettait de bénéficier de déductions d’impôts, le dispositif Loc’Avantages applique des réductions d’impôts. La différence entre déduction et réduction d’impôts pouvant prêter à confusion, il est important pour le bailleur de l’assimiler pour remplir correctement et comprendre sa déclaration de revenus. Appliquées aux dispositifs Cosse et Loc’Avantages, les différences sont synthétisées dans le tableau ci-dessous : 

Tableau de comparatif de la loi Cosse avec le dispositif Loc'Avantages : 

À savoir : Sous la loi Cosse, le montant des déductions d’impôt variait en fonction de la zone du logement. Un classement des zones était préétabli et classait les logements selon leur situation géographique.

Comment être éligible au dispositif Loc'Avantages ?

Afin de bénéficier des réductions d’impôt possibles avec Loc’Avantages, quelques étapes sont à suivre. La première étape consiste à déposer une demande sur la plateforme de l’Agence nationale pour l’habitat (l’Anah). La signature de la convention Loc’Avantages cautionne les propriétaires à respecter certaines conditions liées à leur situation, à leur logement, ainsi qu’à la personne à qui le logement est loué. Cette étape devra être suivie du choix du mode de location et de la signature du bail. D’ailleurs, il est à noter qu’en fonction du mode de location, le signataire du bail diffère : 

• En cas de location en direct ou location via une intermédiation locative avec mandat de gestion : c’est un bail avec le locataire 

• En cas de location via une intermédiation de sous-location : c’est un bail avec une association agréée par l'État

Quant aux délais à respecter pour le dépôt de la demande sur le site de l’Anah, ils varient en fonction de la date de signature du bail : 

• Pour un bail signé avant mars 2022 : le dépôt de la demande doit se faire avant le 1er mai 2022

• Pour un bail signé après mars 2022 : le dépôt de la demande doit avoir été fait 2 mois avant

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages vous engage dans une démarche solidaire, couplée à des réductions d’impôt intéressantes. Mais pour accéder à cette situation avantageuse, des conditions sont à respecter.  

Conditions liées au logement

La loi Loc’Avantages implique que le logement respecte certaines conditions. Le bien mis en location doit : 

• Être loué en location nue

• Être loué pour une période minimale de 6 ans

• Avoir une classe énergétique comprise entre A et D 

Si vous vous demandez si un coût supplémentaire sera appliqué au titre de la fiscalité des énergies, nous vous expliquons tout dans notre article dédié.

Conditions liées au locataire

Le locataire doit, quant à lui, répondre à des critères de revenus calculés selon la taille du ménage, la position géographique ainsi que le loyer. L’occupant du bien doit : 

• Respecter les plafonds de ressources communiqués par l’État 

• Ne pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire

• Occuper et utiliser le bien en tant que résidence principale

À savoir : Les plafonds de ressources du locataire varient en fonction du niveau de loyer. De ce fait, un locataire de bien en Loc 3 pourra être remplacé par un occupant de bien en Loc 1 ou en Loc 2 (cf partie sur le plafonnement des loyers).

Conditions liées au propriétaire

Une condition principale vous sera imposée pour bénéficier des avantages fiscaux de Loc’Avanatges. En effet, le propriétaire d’un logement éligible au dispositif Loc’Avantages doit louer son bien à un prix inférieur au prix du marché. C’est le cœur du dispositif. 

À savoir : Les réductions d’impôts du dispositif Loc’Avantages ne s’appliquent pas aux bâtiments classés “Monuments historiques” ou disposant du label Fondation du patrimoine qui profitent de leur propre loi de défiscalisation.

Comment déterminer le montant de votre loyer pour baisser vos impôts ?

Afin d’être éligible au dispositif Loc’Avantages, le loyer proposé par le propriétaire doit être inférieur aux prix proposés sur le marché. Ainsi, plus le loyer est avantageux pour le locataire, plus les avantages fiscaux sont conséquents pour le propriétaire. Il existe trois niveaux de location sous la loi Loc’Avantages : 

• Loc 1 ou Intermédiaire : loyer de 15% inférieur aux loyers du marché

• Loc 2 ou Social : loyer de 30% inférieur aux loyers du marché

• Loc 3 ou Très social : loyer de 45% inférieur aux loyers du marché

En fonction de ces niveaux de location, des plafonnements du prix de loyers par mètre carré sont à prendre en considération.

Exemples de plafonnements des loyers hors charges par m² selon la localisation et le niveau de location des biens :

Source : legifrance.gouv.fr

À savoir : Les réductions d’impôts sont plafonnées à 10 000€, ce qui représente le plafond annuel des niches fiscales au global. Étant donné les taux de réduction d’impôt proposés, ce plafond peut être rapidement atteint.

Quels sont les avantages de l'intermédiation locative ?

La mise en location du bien peut se faire de deux manières différentes. Vous pouvez choisir entre le mode de location en direct ou la location via un intermédiaire locatif. 

L'intermédiation locative nécessite le recours à un organisme extérieur que vous désignerez pour la gestion du bien et de sa location. Cette pratique permet de bénéficier d’avantages comprenant : 

• Un gain de temps lié à la gestion : l’intermédiaire locatif se charge de la gestion locative à votre place

• Un avantage fiscal plus important : les réductions d’impôts peuvent aller jusqu’à 65% pour les logements très sociaux

• La garantie visale : une garantie assurant les paiements de loyers et servant de caution   

Par ailleurs, une prime d’intermédiation est accordée aux propriétaires ayant fait le choix de l’intermédiation locative. Cette aide s'applique aux locations en secteur social (Loc 2) et secteur très social (Loc 3). 

Critères de variation de la prime d’intermédiation locative : 

Source : ecologie.gouv.fr

Rappel : L’intermédiation locative ne peut pas proposer de prestations hôtelières. 

Quelles sont les réductions d'impôt octroyées par le dispositif Loc’Avantages ?

Les réductions d’impôt en fonction du niveau de location

Le calcul des réductions d’impôts réalisables avec le dispositif Loc’Avantages se fait sur la base des revenus fonciers bruts perçus à partir du bien. Plus ces revenus sont bas, et plus l'avantage fiscal est important. De même, le recours à une intermédiation locative peut amplifier le taux de réductions possibles. 

Les différentes réductions d’impôts du dispositif Loc’Avantages :

Source : ecologie.gouv.fr

Les réductions d’impôt Loc’Avantages est donc calculée à partir du montant des revenus bruts du logement et prennent effet dès l’année de l’arrivée du locataire, soit l’année de la signature du bail. Il s’agit d’une réduction de l’impôt sur le revenu.

Pour rappel, l'occupant doit s’engager à occuper le bien pour une durée de minimum 6 ans. En outre, les réductions possibles avec le dispositif Loc’Avantages présentent un avantage temporel puisque ces rabais ne sont pas limités dans la durée. 

Aides pour la réalisation de travaux 

Un autre avantage du dispositif en vigueur est l’aide à la réalisation de travaux pour préserver et améliorer le bien. En effet, investir dans la rénovation permet de bénéficier d’aides financières en fonction de l’importance des travaux menés. Ces aides de l’Anah se présentent comme telles : 

Plafonnement des aides à la réalisation de travaux en fonction du type de rénovation :

*Après les travaux, le logement doit se classer minimum en D 

Rappel : Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat met en place une obligation de travaux énergétiques sur un groupe de biens mis en location. Ces rénovations visent les biens classés G. 

Outre cela, un accompagnement de spécialistes est disponible pour le projet de travaux et les démarches nécessaires. Enfin, sous le dispositif Loc’Avantages, le propriétaire peut user d’un écoprêt à taux zéro ou d’un prêt avance rénovation pour financer la réalisation de travaux sur son investissement. 

À savoir : Les démarches pour bénéficier des aides financières pour les travaux doivent être réalisées avant le début des rénovations sur le site de l’Anah.

Quelques exemples chiffrés de réductions d'impôt avec Loc'Avantages 

En application des conditions générales et particularités de Loc’Avantages, nous vous proposons deux exemples chiffrés.

Dans le cas d'un bien dont le niveau de location est en Loc 1 

Lola loue un bien de 50m2 dans le 15ème arrondissement de Paris dont le niveau de location est en Loc 1 (décote de 15%). Selon le plafonnement des loyers par m2, le montant du loyer ne doit donc pas dépasser :

50 * 24,58€ = 1 229€ par mois

L’avantage fiscal qui s’applique est de 15% car le bien est loué en location directe. Ainsi, pour une année de location, les revenus de loyers bruts sont de 1 229€ x 12 = 14 748€. On part du principe que Lola déduit des charges de son revenu foncier imposable à hauteur de 2 000€.

Exemple de calcul de la réduction d’impôt du dispositif Loc’Avantages en Loc 1 :

Lola bénéficie donc d’une réduction de 1 912,20€ sur son impôt sur le revenu grâce au dispositif Loc’Avantages.

Dans le cas d'un bien dont le niveau de location est en Loc 2 

Paul loue un bien de 72m2 dans le 10ème arrondissement de Marseille dont le niveau de location est en Loc 2 (décote de 30%). Selon le plafonnement des loyers par m2, le montant du loyer ne doit donc pas dépasser :

72 * 9,90€ = 712,80€ par mois

L’avantage fiscal qui s’applique est de 35% car le bien est loué en location directe. Le montant annuel du loyer est donc de : 712,80€ x 12 = 8 553,60€. On part du principe que Paul déduit 1 000€ de charges de son revenu foncier imposable.

Exemple de calcul de la réduction d’impôt du dispositif Loc’Avantages en Loc 2 :

Paul bénéficie donc d’une réduction de 2 643,76€ sur son impôt sur le revenu grâce au dispositif Loc’Avantages.

Loc'Avantages est-il cumulable avec d'autres dispositifs ?

Le dispositif Loc’Avantages accorde des réductions d’impôts significatives aux propriétaires bailleurs qui cèdent leur bien à la location à un prix avantageux. Ces avantages sont octroyés sous certaines conditions. Celles-ci sont différentes de celles présentées sous les autres dispositifs et ne peuvent donc pas permettre d’appliquer plusieurs dispositifs de défiscalisation sur un même bien. En d’autres termes, il n’est pas possible pour un propriétaire de cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur un même bien, sauf dans le cas de la loi Malraux.

Toutefois, il est possible pour le propriétaire d'un investissement Loc’Avantages, d’imputer le déficit foncier sur son revenu global. Cette imputation est plafonnée à un montant de 10 700€  et ne prend pas compte des intérêts d’emprunt.        

Quels sont les risques liés au dispositif Loc'Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages présente quelques limites. Ces inconvénients comprennent : 

• Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000€

• L’impossibilité de reporter les excédents d’impôt 

• Le plafonnement des ressources du locataire 

• Le plafonnement des montants de loyer en fonction la situation géographique du bien

De plus, en cas de décision de sortie de Loc’Avantages, le contribuable doit patienter jusqu’au renouvellement du bail, ou l’entrée d’un nouveau locataire. Cette suspension du dispositif permet au propriétaire de décider du loyer mais n’empêche pas la soumission aux règles de plafonnement des loyers présentées par certaines villes comme Lyon, Lille ou encore Paris. 

Questions fréquentes