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Qu’est ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a été mis en vigueur le 1er janvier 2018 pour remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) suite à sa suppression. C’est un impôt progressif devant être réglé par toutes personnes physiques dont le patrimoine immobilier net détenu par leur foyer fiscal dépasse le plafond de 1 300 000€ fixé par l’administration fiscale.
À savoir : La plupart des placements financiers tels que les contrats d’assurance vie ou encore les contrats de capitalisation sont exclus de l’IFI, car ce ne sont pas des actifs immobiliers.
Qui est imposable à l’IFI ?
Vous êtes soumis à l’IFI dès lors que vous dépassez le seuil établi par l’administration fiscale. En d'autres termes, lorsque la valeur nette taxable de vos biens immobiliers dépasse 1,3 million d'€ au 1er janvier de l'année d’imposition.
À savoir : Si votre patrimoine immobilier net ne dépasse pas ou est égal à 1 300 000€, vous n’êtes pas imposable à l’IFI. Même si vous recevez la déclaration 2042-IFI de la part de l’administration fiscale, vous n’êtes pas dans l’obligation de la remplir
L’imposition à l’IFI prend en compte tout le foyer fiscal. Le foyer fiscal IFI n’est pas à confondre avec le foyer fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR). Le foyer fiscal IFI est composé de l’ensemble des personnes ayant une déclaration commune, comme par exemple :
Mari et femme
Parent avec enfant(s) mineur(s)
Partenaires de PACS
Cas particulier : Si vous avez un enfant majeur rattaché, il forme à lui seul un foyer fiscal IFI. Il ne faudra donc pas le prendre en compte dans votre foyer fiscal IFI.
L’imposition sur la fortune immobilière dépend également de votre domicile fiscal :
Si votre domicile fiscal est en France, vous serez alors imposé sur tous les biens, droits, parts ou actions dans l’immobilier qu’ils soient détenus en France ou à l’étranger
Si votre domicile fiscal est à l’étranger, vous serez imposé sur les biens et droits immobiliers détenus en France par votre foyer. Vous serez aussi imposé sur les parts ou actions que votre foyer possède au sein de sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France
Comment déclarer et payer l’IFI ?
La déclaration de l’IFI s’effectue via le formulaire 2042-IFI. Elle doit être effectuée en même temps que la déclaration de vos revenus annuelle.
Formulaire 2042-IFI :
Source : impôts.gouv.fr
Si vous n’êtes pas imposable à l’Impôt sur le Revenu (IR), il faudra remplir le formulaire 2042-IFI-COV.
Formulaire 2042-IFI-COV :
Source : impôts.gouv.fr
À savoir : Les biens immobiliers pris en compte lors de la déclaration d’IFI sont tous les biens détenus par les membres du foyer fiscal.
Pour payer l’IFI, vous recevrez un avis d’imposition différent de celui de l’impôt sur le revenu. La date limite de paiement est généralement le 15 septembre de l’année d’imposition. Si le montant à payer dépasse 300€, il faudra obligatoirement le régler en ligne sur impots.gouv.fr via votre espace personnel. Si le montant est égal ou ne dépasse pas 300€, vous pouvez également payer par virement, par TIP SEPA, par chèque, en espèces ou par carte bancaire au guichet du centre des impôts.
Retard de déclaration ou de paiement : les sanctions
Si vous êtes en retard sur votre déclaration de l’IFI, une majoration de 10% est appliquée si vous l’effectuez dans les 30 jours suivant la mise en demeure de l’administration fiscale. Lorsque le délai de 30 jours est dépassé, la majoration est portée à 40%.
Si votre déclaration de l’IFI est incorrecte, surtout si vous avez sous-évalué votre patrimoine immobilier, ou oublié de mentionner un ou plusieurs biens imposables, vous serez soumis à des intérêts de retard. Ces intérêts s’élèvent à 0,20% par mois de retard.
Néanmoins, une marge d’erreur est quand même tolérée. Si vous avez notifié (par écrit) à l’administration fiscale les raisons qui vous ont poussé à ne pas déclarer une partie de votre patrimoine immobilier, ou si la sous-estimation de votre patrimoine dont fait état votre déclaration est inférieure à 10%. Enfin, dans le cas où vous omettez délibérément de déclarer un ou plusieurs biens de votre patrimoine immobilier ou que vous avez délibérément déclaré des données inexactes, vous vous exposez à des sanctions fiscales et/ou pénales.
Si vous ne réglez pas l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avant la date limite précisée sur l’avis d’imposition, une majoration de 10% sera appliquée.
Dans le cas où vous avez des difficultés financières, il est possible de demander un délai supplémentaire à l’administration fiscale, à condition de pouvoir justifier de votre situation. En cas de refus, vous pouvez faire une réclamation ou déposer un recours amiable. Néanmoins, il n’est pas possible de demander une remise de l’IFI.
À savoir : Il n’est pas possible de vous acquitter de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) par le biais d’un contrat de prélèvement mensuel, contrairement à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation par exemple.
L’IFI, le nouvel ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) sont deux impôts français. L’ISF a été supprimé et remplacé par l’IFI en janvier 2018.
L’ISF était un impôt taxé sur la fortune globale des personnes physiques détenant un patrimoine immobilier ou non. Le seuil d’imposition ainsi que le taux applicable au patrimoine net restent inchangés : pour l’IFI comme pour l’ISF, le seuil d’imposition est de 1 300 000€ et les taux applicables sont les mêmes.
Une différence est notable : l’IFI se concentre uniquement sur les biens immobiliers, et non pas l’ensemble des actifs d’un foyer fiscal comme pour l’ISF.
Comment évaluer les biens imposables ?
Les biens immobiliers sont évalués selon le prix auquel ils pourraient se vendre (c’est-à-dire selon leur valeur vénale). Pour déterminer la valeur vénale réelle de vos biens, vous avez à votre disposition le service en ligne Patrim : “rechercher des transactions immobilières” sur votre espace particulier via impots.gouv.fr.
Les biens assujettis à l’IFI
Les biens imposables à l’IFI regroupent tous les immeubles bâtis ou non, peu importe leur usage (habitation, commercial, professionnel, etc…).
Les biens immobiliers peuvent être des maisons, des appartements ou des locaux dépendants tels que garage, parking ou encore cave. Ils peuvent être des immeubles en cours de construction ou uniquement des terrains à bâtir. Ils peuvent également être des bâtiments classés dans la catégorie Monuments Historiques, et bien d’autres encore. Pour les biens immobiliers professionnels, ils ne doivent pas être dotés de la personnalité morale.
Voici la nature des éléments de votre patrimoine immobilier que vous devez déclarer :
Les immeubles bâtis (logements et dépendances) ou non bâtis (terres agricoles, terrains) à usage personnel ou non
Les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition
Les biens immobiliers classés monuments historiques
Les parts immobilières achetées à des sociétés immobilières
Les droits immobiliers
Les biens bénéficiant d’une exonération de l’IFI
Certains biens sont totalement exonérés de l’IFI comme les biens professionnels. Et certains biens de dispositifs permettant de payer moins d’impôts sont exonérés partiellement comme par exemple les Groupements Fonciers Forestiers (GFF) ou les Groupements Fonciers Agricoles (GFA).
En ce qui concerne les biens professionnels, ils sont exonérés de l’IFI selon les conditions suivantes :
Qu’ils soient utilisés dans le cadre d’une profession commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole
Que l’activité soit exercée par le conjoint du propriétaire des biens, ou son partenaire de Pacs, ou les enfants mineurs de manière légale, ou tout simplement le propriétaire lui-même
Que l’activité soit la profession principale du redevable, c’est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques
Que les biens immobiliers soient indispensables à l’exercice de cette profession
Les parts ou actions qui représentent des biens immobiliers utilisés pour l'activité principale commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole d'une société de personnes, ou bien d'une société assujetti à l'Impôt sur le Revenu (IR) ou à l'Impôt sur les Sociétés (IS) sont également exonérées. La condition est que le propriétaire des parts ou actions (ou l’un des membres de son foyer fiscal) exerce sa principale activité professionnelle au sein de la société.
Comment se calcule l’IFI ?
Le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'effectue en plusieurs étapes. Tout d’abord, il faut déterminer le foyer fiscal IFI, la localisation du domicile fiscal ainsi que les types de biens (imposables, non imposables ou bénéficiant d’une exonération). Ensuite, il faut procéder au calcul de l’actif brut, c’est-à-dire faire la somme de tous les actifs imposables. Puis, il faut déduire le passif déductible de l’actif brut pour obtenir l’actif net (c’est-à-dire le patrimoine net taxable). Enfin, l’actif net est assujetti au barème progressif de l’impôt.
En synthèse, voici comment procéder au calcul de l’IFI en quelques étapes :
Pour rappel, vous êtes redevable de l’IFI si votre patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros. Le calcul de l’IFI se fait par tranches d’imposition, le taux appliqué dépend donc du montant du patrimoine net obtenu. Ainsi, le barème progressif de l’IFI en 2024 est le suivant :
Barème progressif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :
Montant du patrimoine net taxable déclaré | Taux d’imposition |
|---|---|
Entre 0 et 800 000€ | 0% |
Entre 800 001€ et 1 300 000€ | 0,5% |
Entre 1 300 001€ et 2 570 000€ | 0,7% |
Entre 2 570 001€ et 5 000 000€ | 1% |
Entre 5 000 001€ et 10 000 000€ | 1,25% |
Au-dessus de 10 000 000€ | 1,5% |
Source : impôts.gouv.fr
Exemple 1 :
Paul dispose d’un patrimoine net taxable de 900 000€. Il croit être imposé de 0,5% car il se situe dans la deuxième tranche. Or le patrimoine net taxable de Paul est inférieur à 1,3 million d’euros, il ne sera donc pas imposé sur sa fortune immobilière. En effet, il ne faut pas confondre les tranches de calcul qui commencent à partir de 800 000€ et le seuil d’imposition qui est lui fixé à 1,3 million d’euros.
Exemple 2 :
Lola déclare un patrimoine net taxable de 2 millions d’euros. Voici comment calculer son impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
Calcul de l’IFI = 800 000€ x 0 % + (1 300 000€ - 800 000€) x 0,5 % + (2 000 000€ - 1 300 000€) x 0,7 % = 2 500€ + 4 900€ = 7 400€.
Le montant de l’impôt sur la fortune immobilière dû par Lola est donc de 7 400€.
Quel est le passif déductible de l’IFI ?
Le passif déductible de l’IFI sont les dettes admises en déduction qui, par nature ainsi que par leur objet, sont déductibles. Les dettes déductibles sont celles contractées par le redevable ou son foyer fiscal IFI, celles qui sont certaines et existantes au 1er janvier de l’année d’imposition et celles qui se rapportent aux biens imposables.
On y retrouve les dettes se rapportant aux dépenses liées aux travaux déductibles ou non, tels que les travaux d’amélioration, d’entretien, de réparation, d’agrandissement ou encore de construction. Les différents impôts tels que la taxe foncière ou encore les Taxes sur les Logements Vacants (TLV).
Les emprunts bancaires en vue d’acquérir un bien immobilier imposable sont également déductibles. À noter que les dettes contractées par une société dans le but de financer des actifs non imposables à l'IFI ne sont plus déductibles depuis le 1er janvier 2024.
À savoir : Les dettes déductibles sont à remplir dans les cases 9GF et 9GH de la déclaration IFI.
Comment réduire son IFI ?
Auparavant, vous pouviez investir dans des PME françaises ou directement souscrire à des parts de FIP ou FCPI (qui sont des placements financiers de défiscalisation) afin de réduire votre ISF de 50% du montant investi. Aujourd’hui, il n’est plus possible de réduire votre IFI par le biais d’investissements en entreprise.
Néanmoins, il vous est toujours possible de défiscaliser l’IFI via des dons à des associations d’utilité publique à la suite de l’application du barème progressif. Les dons peuvent vous permettre de déduire jusqu’à 75% du montant de l’IFI dû. Cette solution permettant d’optimiser sa fiscalité est cependant plafonnée à 50 000€ par an par foyer fiscal.
La seule condition est que les dons aient été effectués entre la date limite de la déclaration d’impôts sur le revenu de l’année précédente et celle de l’année d’imposition à l’IFI.
Vous pouvez aussi réduire votre IFI en réduisant votre base taxable. Pour cela, il existe plusieurs solutions :
Vous pouvez tout d’abord opter pour une donation temporaire d’usufruit. L’actif de l’IFI ne prend pas en compte la nue-propriété. Ainsi, en optant pour le démembrement de votre propriété, vous pouvez donner temporairement l’usufruit et garder la nue-propriété pour pouvoir réduire votre base taxable. Par exemple, vous pouvez donner l’usufruit à votre enfant majeur, ou à un organisme d’utilité publique
Dans la même logique, vous pouvez aussi privilégier l’investissement en nue-propriété. L’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers en nue-propriété vous permettra ainsi de récupérer la pleine propriété de ces biens après la durée de l’usufruit. Pendant cette période, vous ne serez donc pas assujetti à l’IFI, du moins en ce qui concerne les biens acquis en nue-propriété
Enfin, il reste la solution la plus adoptée et la plus efficace : vendre vos biens immobiliers et privilégier les investissements dans des actifs financiers. En faisant cela, vous réduirez votre base taxable et, par conséquent, le montant de l’impôt dû. C’est, après tout, le but de l’instauration de l’IFI. Vous réduirez ainsi la facture de l’impôt et contribuerez au bon développement de la croissance économique française.
