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Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Définition de la nue-propriété
La nue-propriété est un principe émanant du concept de démembrement de propriété. En effet, un bien est le plus souvent envisagé dans sa pleine propriété. Cependant, il survient des cas où cette propriété est divisée entre plusieurs bénéficiaires. C’est lorsque cette division s’effectue que le principe de nue-propriété s’applique.
La pleine propriété opère dès lors que le propriétaire possède les trois attributs du droit de propriété : le droit d’utiliser le bien, le droit de percevoir le fruit de la chose et le droit de disposer d’un bien. Cependant, dans le cas où ces attributs sont répartis entre différentes personnes, alors on parle de démembrement de propriété. La nue-propriété est l’une des composantes de la pleine propriété. Celle-ci découle de l’abusus. L’abusus est le droit de disposer d’un bien. Dès lors, les personnes détenant la nue-propriété d’un bien peuvent disposer de celui-ci. Afin d’obtenir la pleine propriété sur un bien, la nue-propriété doit être complétée par l’usufruit.
L’usufruitier en nue-propriété
La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété comme par exemple les propriétés de la maison d’une famille. Comme nous l’avons rappelé, la nue-propriété découle de l’abusus : le droit de disposer d’un bien. L’usus ainsi que le fructus forment, à eux deux, l’usufruit qui est, quant à lui, le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus, c’est-à-dire de percevoir les loyers de la mise en location du bien, par exemple. La jouissance du bien est donc divisée. Ensemble, ces droits forment la pleine propriété. En effet, celle-ci est définie par l’article 544 du code civil qui dispose que : “La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. Le démembrement de propriété intervient donc sur cette pleine propriété en la scindant. En conséquence de cette scission, les droits de la pleine propriété sont donc partagés entre les individus possédant la nue-propriété et l’usufruit.
La donation temporaire d'usufruit permet donc la transmission de la jouissance de la propriété à une personne tierce. Ainsi, lorsque l'usufruit temporaire touchera à sa fin, la transmission de la propriété se fera au profit du nu-propriétaire qui acquiert à nouveau la pleine propriété. La transmission de la propriété permet de s'assurer de garder la propriété suite au démembrement tout en ayant des prérogatives dessus lors de la scission. Le nu-propriétaire s'assure ainsi de conserver la jouissance sur le bien au terme du démembrement.
Il s’agit toutefois d’un usufruit temporaire, puisque la durée habituelle d’un démembrement de propriété (et donc la durée de l’usufruit) se situe entre 15 et 20 ans dans le cas des personnes physiques. Si l’opération se fait dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI), alors le démembrement du droit de propriété doit prendre fin au bout de 25 ans maximum.
Comment fonctionne la fiscalité de la nue-propriété ?
La fiscalité de la nue-propriété permet de bénéficier de nombreux avantages. Parmi eux :le fait de réduire la valeur de son patrimoine immobilier ainsi que la possibilité de ne pas être assujetti aux régimes d’imposition locaux.
L’optimisation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
La fiscalité de la nue-propriété est différente de celle en pleine propriété. En effet, lors d’un démembrement de propriété, la répartition de la propriété entraîne automatiquement la répartition de la valeur financière du bien. Celle-ci se divise entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette division permet donc, dans un premier temps, de désencombrer le patrimoine immobilier du nu-propriétaire, lui permettant ainsi de pouvoir se défaire de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), anciennement l’Impôt Sur la Fortune (ISF) par exemple. Le fonctionnement est simple : la base imposable ou “base taxable” utilisée par l’administration fiscale pour le calcul de l’impôt est réduite ; ce qui réduit automatiquement le montant de l’IFI, et peut même l’annuler dans certains cas.
De plus, le partage de la nue-propriété s’effectue de façon proportionnellement à l'âge de la personne concernée. Lorsque ce partage s’effectue, la propriété se divise. De même, cela permettra aux personnes concernées de réduire leur patrimoine immobilier et, par conséquent, l’imposition sur la fortune immobilière à laquelle ils peuvent s’exposer.
Aucune fiscalité supplémentaire : Pas de taxe foncière ni d’habitation
La division de la propriété du bien démembré permet également au nu-propriétaire de se soustraire de l’obligation de payer certaines charges. En effet, lors d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire possède le bien, cependant comme il n’y séjourne pas, il n’a pas à payer les impôts locaux dont un plein propriétaire est normalement assujetti. Parmi les impôts locaux auxquels le nu-propriétaire se déroge, nous retrouvons :
La taxe foncière : c’est un impôt foncier qui est local et destiné aux propriétaires et usufruitiers de biens immobiliers
La taxe d’habitation : elle concerne les propriétaires, locataires ou même les personnes hébergées à titre gratuit dans un logement. Elle est en cours de suppression progressive
À savoir : La taxe d’habitation pour les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Les atouts de cette solution de défiscalisation sont multiples : avantage fiscal au niveau de votre impôt sur la fortune immobilière, optimisation fiscale en cas de succession, gestion locative facilitée, etc.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Un investissement en nue-propriété est avantageux dès lors que vous souhaitez entreprendre l’achat d’un bien immobilier tout en investissant moins et en étant moins imposé. En effet, l’acquisition de la propriété se fera à un prix bien moins élevé qu’en temps normal. De plus, vous garderez une main sur la destination de la propriété en pouvant choisir comment celle-ci sera imputée. La nue-propriété vous garantira alors que, malgré que vous ne soyez pas la personne habitant dans le logement, celui-ci devra rester aux conditions et aux modalités que vous aurez imposées. Ainsi il suffit d’attendre que l’obligation de délégation de l’usufruit touche à sa fin, que ce soit par l'intermédiaire du décès de la personne viagère ou de l'extinction de l’usufruit, et dès lors, vous pourrez jouir de la pleine propriété du bien sans investir de suppléments.
Une libre détention de bien pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien une fois que celui-ci sera remembré. Par cela, il est impliqué que dès lors que les conditions de démembrement toucheront à leurs fins, le bien pourra être acquis en pleine propriété par le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire, malgré le fait qu’il ne réside pas dans le bien pendant la durée du démembrement, se verra restituer celui-ci dans son intégralité et aura donc une pleine possession et une libre détention de son bien. En effet, la nue-propriété n’est que temporaire, et sera suivie de la pleine propriété une fois la durée définie dépassée.
Nue-propriété et déficit foncier
Le déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers des dépenses déductibles engagées par un investisseur immobilier. Par exemple des dépenses liées à des réparations d'entretien ou les intérêts d’emprunts bancaires. Or, lorsqu’un bien est démembré, il est a priori impossible pour le nu-propriétaire de déduire ses charges foncières via le déficit foncier, puisqu’il ne perçoit pas de revenus imposables à travers ce bien. Il existe cependant une exception : si le bien démembré est loué par l’usufruitier, alors le nu-propriétaire peut déduire des dépenses ayant pesé sur les revenus de ses autres biens immobiliers. Cette exception est tout de même soumise à des conditions qu’il convient de vérifier.
Quels sont les risques à l’achat de la nue-propriété d’un bien ?
L’achat de la nue-propriété d’un bien peut survenir dans différents cas. En effet, il existe de plus en plus de ventes en démembrement viager entre particuliers et, dernièrement, même entre entreprises privées et personnalités morales publiques.
Lors du partage de la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, seul l’usufruitier sera en droit de résider dans le bien. De plus, si celui-ci décide de louer le bien immobilier, alors le nu-propriétaire ne pourra prétendre à recevoir les revenus locatifs émanant du bien. Dès lors, le risque pourrait être de ne pas avoir de virements émanant de la location du bien et de se retrouver enseveli sous le crédit à rembourser. En effet, le risque de ne pas avoir de moyens de rembourser le prêt permettant l’achat de la nue-propriété est fort, étant donné que le bien ne pourra amener de revenus locatifs. Hormis ce risque financier privant le nu-propriétaire de revenu locatif, le nu-propriétaire n’aura pas à s’en faire puisque le bien sera régi par des règles empêchant l’usufruitier à effectuer des modifications conséquentes ou à jouir abusivement du bien.
Droit de succession et droit de donation en nue-propriété
Dans le cas où vous souhaitez agir en tant que donateur et préparer l’héritage de vos enfants ou de votre partenaire, la nue-propriété peut sembler être le processus le plus avantageux afin de s’exonérer des obligations fiscales relevant du droit des donations et successions. Le nu-propriétaire est détenteur d'un droit réel sur le bien. Ce droit réel lui confère la possibilité de céder son droit sous forme gratuite ou onéreuse. La transmission de la propriété bénéficiera alors au détenteur et au bénéficiaire du démembrement.
Qu'est-ce-que la donation en nue-propriété ?
Contrairement à la succession, la donation consiste à transmettre une partie de son patrimoine de son vivant et non pas après son décès.
L’article 779 du Code Général des Impôts (CGI) dispose qu’un abattement de 100 000€ peut être appliqué “sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés”. Cet abattement est utilisable quelle que soit la nature du bien, qu’il soit démembré ou non. Lorsque le montant de cet abattement est dépassé, une imposition s'effectue sur l'excédent. Dès lors, l’avantage fiscal de la donation en nue-propriété réside dans le fait que le calcul des droits de donation se fera sur la base de la valeur de la nue-propriété, et non pas sur la valeur de la propriété pleine du bien. Or, le propre de la nue-propriété, est de réduire le montant de la valeur des biens afin de baisser la base imposable. L’abattement devient alors d’autant plus intéressant lorsqu’il est combiné à la nue-propriété. Contrairement au régime de droit commun en matière de donation, lorsqu’un bien subit un démembrement, ce n’est que la partie relevant de la nue-propriété qui est fiscalement imposable. Cela peut donc permettre aux personnes voulant faire une donation de leur vivant de réduire le montant total de l’imposition à laquelle leurs enfants seront assujettis. C’est une bonne façon de préparer judicieusement sa succession.
De même, il existe d’autres solutions. Par exemple, l’usufruit viager. C’est un démembrement de propriété où la personne usufruitière ne cédera sa part de la propriété qu’à sa mort ; contrairement à un démembrement temporaire qui, lui, est prévu pour une durée donnée. Ce type de démembrement est de plus en plus utilisé car il permet aux usufruitiers de pouvoir continuer à vivre dans leurs biens tout en cédant la pleine propriété de celui-ci à leur mort.
En conclusion, que vous souhaitiez réduire votre impôt sur le revenu, sur la fortune immobilière, ou tout autre type d’impôt, Expert Impôts est votre interlocuteur pour vous apporter les conseils sur-mesure d’un conseiller en gestion de patrimoine ! N’attendez plus et réduisez vos impôts, tout en vous construisant un patrimoine, que ce soit par l’intermédiaire d’investissements immobiliers, ou de placements financiers.
Comment fonctionne la succession en nue-propriété ?
Le droit de succession s'applique dans le cas d’une transmission qui intervient après un décès. Le droit de succession est pleinement compatible avec une propriété démembrée. C’est ce que nous rappelle l’article 833 du code civil. En matière de succession, l’indivision intervient le plus souvent suite à un décès. C’est-à-dire que lorsqu’un décès a lieu, s’il existe plusieurs successeurs, les biens appartenant au défunt se retrouvent divisés entre eux. Dès lors, le démembrement de propriété peut prévenir cet aléa lié à la succession en attribuant, lors de la vie du défunt, les différents attributs de la propriété aux héritiers.
En procédant au démembrement de propriété d’un bien, vous pouvez vous exonérer partiellement de la fiscalité du patrimoine successoral auquel vous auriez été assujetti en temps normal. Pour cela, il est tout de même nécessaire de procéder à certaines formalités. L’exonération intervient uniquement dans le cas où le bien est démembré entre les successeurs suite à un décès. En effet, en cas de décès de l’usufruitier, la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire. Ainsi, il est possible d’anticiper et de réduire les frais de succession en démembrant la propriété des biens à transmettre ; puisque l’imposition sur la succession s’appliquera alors uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur de la pleine propriété comme cela est le cas en temps normal.
