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Faut-il investir dans l’immobilier en 2024 ?
Première astuce : Étudiez le marché
Tout d’abord, il est important de connaître l’actualité du secteur de l’immobilier. Est-ce que le marché se porte bien ? Est-ce le moment propice pour acheter un bien ? Zoom sur les tendances et les actualités relatives au secteur immobilier.
Conditions d'emprunt contraignantes
Depuis le 1er janvier 2022, les règles d’attribution des banques sont plus strictes. Les conditions d’emprunt se sont en effet durcies afin d’éviter les cas de surendettement des ménages. Désormais, il est interdit pour un emprunteur de s’endetter sur plus de 25 ans (27 ans dans des cas spéciaux) et les mensualités de crédit sont limitées à 35% de ses revenus mensuels.
À savoir : Depuis le 1er janvier 2024, la durée des emprunts immobiliers liés à l'acquisition d'un logement ancien peut atteindre jusqu’à 27 ans. La condition est que le montant des travaux de rénovation représente au moins 10% du montant de l’emprunt.
Augmentation des prix de l'immobilier
Avec l’inflation, ce ne sont pas que les prix du secteur de l’immobilier qui ont augmenté. Tous les secteurs sont touchés. Dès lors, non seulement les prix des biens immobiliers ont augmenté, mais on assiste aussi à la hausse des coûts de matières premières et des coûts de construction ou de réparation…
D’après l’INSEE, au premier trimestre 2024, les prix des logements anciens affichaient une baisse de -1,6% par rapport au quatrième trimestre 2023 :
Le tableau ci-dessus précise également que depuis fin 2023, la baisse des prix est plus importante pour les appartements (-4,1% sur un an au quatrième trimestre 2023) que pour les maisons (-3,8%) :
Veillez donc à vous fier à ces tendances afin de choisir s’il vaut mieux acheter un appartement pour le louer ou bien acheter une maison pour la louer.
Des taux d’emprunt toujours attractifs
Vous n’êtes pas sans savoir qu’après la crise sanitaire de la Covid-19, les taux d’emprunt étaient particulièrement attractifs puisqu’ils orbitaient autour de 1%.
Malgré l’inflation et la très forte hausse des prix de l’immobilier, les taux d’emprunt n’ont que très légèrement augmenté, affichant en moyenne 1,25%. C’est donc une très bonne nouvelle pour les investisseurs qui pourront profiter de taux bas, compensant un peu l’inflation. Pour autant, la situation évolue rapidement, et on observe désormais des taux se rapprochant de 2% ou plus pour des emprunts sur 20 à 25 ans.
Baisse du pouvoir d’achat
Conséquence de l’inflation : la baisse du pouvoir d’achat et de l’épargne des ménages. La demande s’en retrouve donc réduite. Par conséquent, le marché de l’immobilier est moins dynamique. Si les taux d'intérêt continuent d’augmenter, il faut s’attendre à ce que la situation empire.
Evolution des lois fiscales
La loi de finances 2022 a prorogé plusieurs dispositifs fiscaux qui devaient initialement être supprimés. Les dispositifs en question sont :
La loi Censi-Bouvard (prorogée jusqu’au 31 décembre 2022 et non renouvelée depuis)
La loi Denormandie (prorogée jusqu’au 31 décembre 2026)
La loi Cosse (prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 et transformée en Loc’Avantages)
La loi Pinel (prorogée jusqu’au 31 décembre 2024)
C’est donc une bonne nouvelle pour les contribuables qui souhaitent investir et payer moins d'impôts par la même occasion. Ils auront toujours un large choix cette année de choisir une loi fiscale pour encadrer leur investissement. En revanche, il faut prendre en compte que depuis 2023, les taux de réduction d’impôt octroyés par la loi Pinel décroissent considérablement…
Conclusion
La conclusion de ce résumé de l’actualité est que les conditions d’achat d’un bien sont moins propices que les deux années précédentes. Le marché de l’immobilier fut en effet très dynamique lors de l’après Covid, mais connaît désormais, comme tout marché, une variation. Le dilemme, c’est de savoir s’il est plus intéressant d’attendre en spéculant une baisse des prix des logements - inévitable si la demande sur le marché continue de diminuer. Ou s’il vaut mieux investir dès maintenant en négociant les prix pour éviter d’être soumis à la hausse des taux d’emprunt et à la baisse des avantages fiscaux de certains dispositifs.
Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?
Deuxième astuce : Analysez votre situation
Vous vous demandez comment sauter le pas et financer votre investissement locatif ? Pour vous aider, nous avons listé les questions que vous devez absolument vous poser afin de savoir si vous êtes prêt à investir. Gardez en tête qu’une bonne analyse de votre situation est primordiale pour réaliser le meilleur investissement qui soit. Et pour être sûr de mettre toutes les chances de votre côté, pourquoi ne pas faire appel à un conseiller fiscal ou patrimonial ? L’analyse de votre situation n’en sera que plus précise, et le professionnel sera en mesure de vous proposer les solutions les plus adaptées.
Les questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre pour louer sont les suivantes :
Dans quel but réalisez-vous votre investissement locatif ? Quels sont vos objectifs ?
Quel est votre rapport au risque ?
Est-ce pertinent de choisir un dispositif de réduction d’impôts pour encadrer votre investissement ?
Quelles sont les conditions pour accéder aux bénéfices de la loi fiscale choisie ?
Comment seront taxés vos revenus locatifs ?
Pendant combien de temps devriez-vous le mettre en location ?
Quels loyers proposer pour vous permettre de rembourser votre crédit ?
Comment sera taxée la plus-value à la revente ?
En répondant à toutes ces questions, vous déterminerez vos objectifs et les concessions que vous êtes prêt à faire. Vous aurez moins de mal à vous positionner quant au type de bien qu’il vous faut (appartement ou maison), au type de location que vous préférez (location meublée ou location nue, location longue durée ou saisonnière) ou encore au statut du bien (logement neuf ou ancien).
Les critères à prendre en compte pour un bon investissement locatif
Troisième astuce : Achetez un logement qui met tout le monde d’accord
Voici tout un tas de critères à prendre en compte pour acheter un bien immobilier et le mettre en location. Pensez à acheter un logement qui vous plaise ! C’est un conseil un peu bateau on vous l’accorde, mais c’est important de se mettre à la place des potentiels locataires : est-ce que le bien vous plaît ? Est-ce qu’il est pratique d’habiter en ce lieu ? En ce sens, vous trouverez plus facilement et rapidement un locataire et vous pourrez profiter de ce bien après sa mise en location.
Critère déterminant d’un investissement immobilier réussi : la localisation ! La ville, le quartier, la rue : oui, c’est capital de choisir un bon emplacement pour son bien, à l’intersection près ! Le secteur géographique doit être dynamique.
Autre élément clé : le type de logement. Pour être certain de trouver un locataire, adaptez-vous à la demande. Par exemple, si la ville dans laquelle vous investissez est une ville universitaire, privilégiez un studio ! S’il s’agit d’un quartier résidentiel, optez pour une maison familiale. Selon les caractéristiques de chaque commune et la demande locative, il vaut mieux choisir un type de bien plutôt qu’un autre.
Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté lors de l’achat d’un bien immobilier, vérifiez ces deux éléments : le dossier de performance énergétique (DPE) et les charges de copropriété. Ce serait dommage de les sous-estimer, car elles peuvent vite faire grimper votre enveloppe d’investissement. Le DPE, quant à lui, doit être réalisé dans tous les logements (sauf ceux destinés à être occupés pendant une durée inférieure à 4 mois/an). Celui-ci vous donne une estimation de la consommation énergétique et des taux d'émission de gaz à effet de serre du logement. Il classe les performances énergétiques des logements de A à G ; A étant la meilleure note et vous garantissant d’importantes économies d’énergies. Et, si vous vous demandez si des taxes liées à la consommation énergétique s’appliquent, n’hésitez pas à consulter notre article sur la fiscalité des énergies.
Fiscalité : Quelles lois pour encadrer votre investissement ?
Quatrième astuce : Pensez à l’aspect fiscalité
De nombreuses lois ont été mises en place pour encadrer vos investissements et vous permettre de réduire vos impôts. Qu’ils soient d’ordre financiers ou immobiliers, vos investissements sont bien souvent bénéfiques pour l’État, et l’administration fiscale cherche donc à vous en récompenser. Pour avoir connaissance des meilleurs dispositifs de défiscalisation, direction notre article dédié !
Les dispositifs de réduction d’impôt encadrant les investissements locatifs sont multiples. Voici la liste de ces dispositifs et leurs avantages fiscaux. Pour accéder à plus de détails concernant chaque dispositif, n’hésitez pas à consulter nos articles dédiés.
Dispositif Pinel
Avec le dispositif Pinel en 2024, profitez de 9% de réduction du montant de votre investissement sur votre impôt sur le revenu pour un engagement de mise en location de 6 ans, de 12% de réduction pour 9 ans de mise en location et de 14% pour 12 ans. Votre investissement est plafonné à 300 000€. Le dispositif Pinel peut donc vous faire bénéficier de 52 500€ de réduction d’impôt maximum.
Dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard peut vous faire économiser jusqu’à 33 000€ sur 9 ans. Malheureusement, ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022.
Dispositif Malraux
L’avantage fiscal de la loi Malraux prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 30% du montant des travaux que vous effectuez sur le bien dans lequel vous aurez investi. Résultat : jusqu'à 30 000€ par an d’économies d’impôt. À cela s'ajoutent la déduction complète de vos intérêts d'emprunt ainsi que la déduction de vos frais réels dans la limite de 10 700€ par an.
Dispositif Denormandie
La loi Denormandie vous fera bénéficier des mêmes avantages que le dispositif Pinel. La principale différence entre ces deux dispositifs, c'est le type de biens dans lequel vous devez investir pour y être éligible. Ainsi, la loi Denormandie vous fera bénéficier de 63 000€ de réduction d’impôt maximum.
Dispositif LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous est attribué si vous vous lancez dans de la location meublée. Ce statut vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux avantageux : le régime micro-bic et le régime réel. Le premier vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% au titre de vos charges. Le second vous permet de déduire vos charges réelles ; ce qui peut même mener à une imposition nulle !
De plus, en optant pour un investissement LMNP dans l’ancien, vous pouvez profiter d’un prix plus attractif pour l’achat du bien immobilier.
À savoir : Il est possible d’effectuer de la location meublée pendant les Jeux Olympiques 2024. Ce type de location peut concerner votre résidence principale ou secondaire. N’hésitez pas à vous informer grâce à notre article !
Dispositif Cosse ou Loc’Avantages
La loi Cosse, que l’on appelle depuis le 1er mars 2022 la loi Loc’Avantages, vous octroie une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs en contrepartie d’un engagement de votre part : louer votre logement à des prix abordables à des ménages modestes. Profitez donc avec cette loi de maximum 65% de réduction d’impôt.
À savoir : Notre rédaction a rédigé un article sur la fiscalité d’un investissement locatif qui recense les différents avantages fiscaux pour un investissement locatif et ce qui diffère entre les différents dispositifs.
Acheter pour louer : Est-ce rentable ?
Acheter pour louer est rentable dans la mesure où vous avez bien anticipé le retour sur investissement optimal de votre projet. Pour le déterminer, il faut évidemment prendre en compte le taux de rendement locatif, mais pas seulement. Il faut aussi avoir en tête les modalités de votre prêt, les frais supplémentaires liés à votre investissement quels qu’ils soient, et la plus-value que vous pourrez réaliser à la revente.
À savoir qu’un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10%. Mais ne vous focalisez pas uniquement sur le calcul de la rentabilité locative de votre bien. En effet, il faut partir du principe que vous vous constituez un patrimoine, et que vous pouvez réaliser une plus-value importante à la revente de votre bien.
Afin de réaliser l’investissement locatif le plus rentable possible, il suffit d’appliquer les conseils que nous vous avons donnés et tous les points abordés dans cet article :
Comparez les offres des différentes banques et veillez à trouver le meilleur crédit immobilier ! Afin que la rentabilité de votre opération soit optimisée au maximum, saviez-vous qu'il vous est possible d'investir dans l'immobilier locatif sans apport ? Vous pourrez ainsi profiter de l'effet de levier que procure un crédit immobilier sans apport. Pour vous aider, n'hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt bancaire, ou plus spécifiquement à un courtier en crédit immobilier.
Négociez le prix du bien immobilier qui vous fait de l'œil ! On ne sait jamais, sur un malentendu…
Intéressez-vous à la taxation de vos recettes et plus-values. Pour économiser vos impôts, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs de défiscalisation pour encadrer votre investissement.
Portez une attention particulière au cours du marché immobilier pour réussir à fixer le montant de vos loyers le plus optimal.
Si vous souhaitez revendre le bien, attendez le moment idéal. Sachez que plus la durée de détention de votre bien est longue, plus vous avez de chances d’être soumis à des abattements sur la plus-value.
Nous espérons que ces quelques conseils en investissements locatifs tout au long de l’article vous auront aidés. N’oubliez pas que pour toute information complémentaire, vous pouvez faire appel à l’un de nos experts pour un accompagnement gratuit et sans engagement !
